Nel momento in cui si manifesta la presenza di topi in condominio, la questione della derattizzazione non riguarda solo il disagio o l’aspetto igienico, ma coinvolge una vera e propria obbligazione legale. In molti Comuni italiani, infatti, è il Sindaco a imporre tramite ordinanza l’obbligatorietà della derattizzazione; tuttavia, anche in assenza specifica di un’ordinanza comunale, la normativa nazionale impone a ogni condominio la regolare attuazione degli interventi di sanificazione e prevenzione. La presenza di topi, oltre a provocare danni materiali e minare la salubrità degli ambienti condivisi, comporta quindi una serie di obblighi giuridici che coinvolgono direttamente l’amministratore e, di riflesso, tutti i condomini.
Obblighi e responsabilità secondo la legge
Il quadro normativo di riferimento per la derattizzazione condominiale si fonda principalmente sulla legge 25 gennaio 1994 n. 82, che disciplina gli interventi di pulizia e sanificazione negli edifici collettivi, e sull’articolo 1130 del Codice Civile. Quest’ultimo stabilisce che l’amministratore di condominio è il soggetto responsabile sia dell’attivazione che della gestione di tutte le operazioni finalizzate a mantenere il corretto livello di igiene e sicurezza nelle aree comuni dell’edificio. Tale responsabilità non si limita all’emergenza, ma implica anche la programmazione di piani periodici di derattizzazione a scopo preventivo, onde evitare che l’infestazione si sviluppi o si ripeta.
La normativa prevede inoltre che le operazioni di derattizzazione siano affidate esclusivamente a ditte specializzate e certificate, non a semplici imprese di pulizie o, peggio, a interventi fai-da-te. Interventi non regolamentati potrebbero rappresentare un rischio ulteriore per la salute degli inquilini arrivando, nei casi più gravi, ad esporre il condominio a sanzioni amministrative e responsabilità civili in caso di danni a persone o cose.
Chi deve pagare la derattizzazione?
La domanda più frequente è: su chi ricade l’onere economico della derattizzazione? La risposta, secondo il Codice Civile (art. 1123 c.c.), è chiara. Le spese per la derattizzazione sono considerate spese ordinarie di manutenzione delle parti comuni dell’edificio e, come tali, devono essere ripartite tra tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà. Non si tratta quindi di una spesa straordinaria da addossare solo a chi per primo ha segnalato il problema, ma di un costo che, salvo specifiche disposizioni nel regolamento condominiale, grava su ogni comproprietario in relazione alla quota che possiede nell’edificio.
Va sottolineato che l’inquilino (affittuario) non è tenuto a pagare tali spese in quanto la normativa stabilisce che la competenza ricade sul proprietario dell’unità immobiliare. Rientrando la derattizzazione tra le spese legate alla manutenzione straordinaria e alla sicurezza dell’edificio nel suo complesso, tali costi non devono essere riversati sul locatario, ma restano di esclusiva pertinenza dei proprietari.
Ruolo dell’amministratore e gestione della derattizzazione
Un compito fondamentale grava sull’amministratore di condominio, figura incaricata non solo della gestione operativa degli interventi contro le infestazioni, ma anche della trasparenza rispetto alla modalità di scelta delle ditte specializzate, alla frequenza degli interventi e alla comunicazione delle attività ai condomini. La normativa – fra tutte la legge 82/1994 – impone che l’amministratore provveda tempestivamente alla risoluzione del problema, evitando ritardi che possano aggravare la situazione e compromettano la salute pubblica.
L’amministratore deve per legge:
- Individuare rapidamente la presenza di ratti o segni della loro attività (escrementi, danni ai cavi, tracce sui muri).
- Contattare una ditta abilitata e certificata all’intervento di derattizzazione, evitando ogni soluzione non professionale.
- Redigere e conservare un piano di derattizzazione programmata che assicuri il monitoraggio e la prevenzione nel tempo, attraverso interventi ordinari e straordinari.
- Ripartire correttamente i costi tra tutti i proprietari secondo i millesimi, e inserire la spesa nei consuntivi annuali.
- Informare i condomini sugli esiti degli interventi e sulle eventuali necessità di azioni supplementari.
Se l’amministratore agisce con la dovuta diligenza e segue tutte le disposizioni di legge, non può essere ritenuto responsabile per danni provocati da un’eventuale infestazione imprevista e incontrollabile. Diversamente, in caso di negligenza, i condomini possono avanzare richieste di danni e rimozione dell’incarico.
Ripartizione delle spese e casi particolari
La ripartizione delle spese per la derattizzazione, come previsto all’articolo 1123 c.c., avviene di regola in base ai millesimi di proprietà. Tuttavia, se l’infestazione riguarda esclusivamente beni o aree di proprietà esclusiva (ad esempio giardini privati, box auto individuali), allora la spesa graverà solo sull’effettivo proprietario di quella parte dell’immobile. Se invece i danni causati dai topi riguardano parti comuni (tubi, cortili, garage condominiali), la ripartizione ritorna a essere collettiva.
Un aspetto spesso dibattuto riguarda gli affitti. Secondo la legge e la prassi, come già evidenziato, l’inquilino non è tenuto a sostenere il costo della derattizzazione a meno che nel contratto di locazione non sia specificata diversamente la ripartizione delle spese. Tuttavia, è sempre il proprietario a dover garantire all’inquilino condizioni di salubrità e sicurezza, rispettando la normativa vigente e le disposizioni sulla prevenzione sanitaria applicabili negli ambienti di vita collettiva.
Derattizzazione: quando e come intervenire
Le tempistiche d’intervento sono fondamentali. Nella maggior parte dei regolamenti e delle ordinanze dei comuni italiani, la presenza anche di un solo topo in area condominiale costituisce causa sufficiente per disporre l’intervento. È sempre consigliato un monitoraggio costante degli spazi comuni (cantine, solai, cortili, garage) e una manutenzione periodica programmata, scegliendo aziende con comprovata esperienza e regolare abilitazione, come indicato dal decreto ministeriale n. 274/1997.
L’eliminazione dei topi avviene dunque mediante:
- Ispezione accurata di tutte le aree condominiali e individuazione dei punti di accesso e delle tane.
- Impiego di sistemi professionali (trappole, esche, trattamenti chimici sicuri per persone e animali domestici).
- Interventi di sigillatura di fenditure e chiusure di eventuali aperture che possano facilitare l’accesso dei roditori.
- Redazione di una relazione tecnica che verrà conservata dall’amministratore, utile in caso di verifiche ispettive da parte degli organi competenti.
Il rispetto della derattizzazione rappresenta quindi un’azione essenziale non solo per l’igiene degli ambienti, ma anche per evitare potenziali contenziosi tra condomini e con le autorità pubbliche, garantendo così la qualità della vita quotidiana in ogni edificio condiviso.
